2.192 tỷ đồng.
Đó là con số lợi nhuận sau thuế mà các công ty chứng khoán dự phóng cho KBC trong năm 2025. Điều thú vị là phần lớn con số này được kỳ vọng sẽ "rơi" vào một quý duy nhất: Q4.
Nếu bạn từng thắc mắc tại sao cổ phiếu KBC cứ "nằm im" suốt 9 tháng đầu năm trong khi câu chuyện FDI vẫn sôi động, thì đây là câu trả lời. Đặc thù ngành bất động sản KCN là lợi nhuận không đều đặn như bán lẻ hay ngân hàng. Nó đến theo từng đợt, theo từng hợp đồng bàn giao đất. Và năm nay, KBC chọn cách "dồn hàng" về cuối năm.
Khi nào lò xo bung?
Dự kiến 145 hecta đất KCN sẽ được bàn giao trong năm 2025, chủ yếu tại Nam Sơn Hạp Lĩnh và Quang Châu mở rộng. Phần lớn giao dịch này sẽ được ghi nhận vào Q4.
Biên lợi nhuận gộp của KBC đang ở mức 58,16% - con số khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản khác phải ghen tị. Lý do đơn giản: quỹ đất cũ với giá vốn thấp. Khi bạn mua đất từ 10-15 năm trước và bán với giá hôm nay, biên lợi nhuận tự nhiên sẽ cao.
Nhưng đây cũng chính là con dao hai lưỡi. Quỹ đất cũ rồi sẽ cạn. Và việc bổ sung quỹ đất mới với giá hiện tại sẽ kéo biên lợi nhuận xuống trong tương lai.
Ai đang đặt cược vào câu chuyện này?
Cổ đông nước ngoài của KBC khá đa dạng: Đài Loan, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore. Đây là những quốc gia có dòng vốn FDI lớn vào Việt Nam, và họ hiểu rõ giá trị của đất KCN tại các thủ phủ công nghiệp phía Bắc.
Điều đáng chú ý là ban lãnh đạo KBC đã quyết định không chia cổ tức để dành tiền mua lại trái phiếu. Đây là động thái "làm sạch" bảng cân đối kế toán, ưu tiên sức khỏe tài chính dài hạn hơn là làm vui lòng cổ đông ngắn hạn.
Tôi thích những công ty biết nói "không" với cổ tức khi cần thiết. Nó cho thấy ban lãnh đạo đang nghĩ xa hơn quý tới.
Vị thế trong cuộc chơi
So với IDC hay GVR, KBC có lợi thế rõ ràng tại miền Bắc - nơi tập trung các nhà máy điện tử, linh kiện. Tỷ lệ lấp đầy tại Quế Võ và Tràng Duệ 1 đã đạt 100%. Dư địa tăng trưởng nằm ở Tràng Duệ 3 và Nam Sơn Hạp Lĩnh.
Nhưng cuộc chơi đang thay đổi. Indonesia và Malaysia đang cạnh tranh quyết liệt để thu hút FDI, đặc biệt trong ngành xe điện và công nghiệp nặng. Việt Nam không còn là lựa chọn mặc định như 5 năm trước.
Điều này không có nghĩa KBC sẽ thất bại. Nhưng tốc độ lấp đầy các KCN mới có thể chậm hơn kỳ vọng.
Rủi ro mà ít ai nhắc đến
Pháp lý.
Đây là từ khóa quan trọng nhất với bất kỳ doanh nghiệp bất động sản nào tại Việt Nam. Nếu việc phê duyệt pháp lý cho Tràng Duệ 3 bị chậm, hoặc tiến độ bàn giao đất tại các dự án hiện hữu bị delay sang 2026, thì cú hích lợi nhuận Q4 sẽ không xảy ra.
Khi đó, định giá P/E 2025 của KBC sẽ trở nên đắt đỏ. Và thị trường sẽ không tha thứ cho những kỳ vọng không thành hiện thực.
Áp lực dòng tiền trả nợ trái phiếu cũng là điều cần theo dõi. Việc giữ lại cổ tức cho thấy ban lãnh đạo đang ưu tiên xử lý vấn đề này, nhưng nó cũng đồng nghĩa với việc cổ đông phải chờ đợi.
Điều tôi sẽ theo dõi
Ba thứ sẽ quyết định câu chuyện KBC trong 6 tháng tới:
Một là kết quả kinh doanh Q4/2025. Con số thực tế có đạt kỳ vọng 2.192 tỷ đồng hay không?
Hai là tiến độ pháp lý dự án Tràng Duệ 3. Đây là nguồn cung đất mới quan trọng nhất của KBC.
Ba là số liệu FDI thực hiện vào Bắc Ninh và Hải Phòng. Nếu dòng vốn chậm lại, nhu cầu thuê đất KCN sẽ giảm theo.
Trong ngành bất động sản KCN, người chờ được thường thắng người vội vàng. Nhưng chờ bao lâu là đủ? Đó là câu hỏi mà mỗi nhà đầu tư phải tự trả lời, dựa trên khẩu vị rủi ro và kỳ vọng sinh lời của riêng mình.