Có một nghịch lý mà người Việt hiểu rõ hơn ai hết: đất vàng nằm im thì chẳng ai thèm nhìn, nhưng khi bắt đầu sinh lời thì ai cũng muốn chen chân.
BCM đang ở đúng khoảnh khắc đó. Sau một năm 2024 lợi nhuận tụt dốc 51%, 9 tháng đầu 2025 bỗng dưng bùng nổ với mức tăng 195%. Nhưng đây là điều thú vị: 95.4% cổ phần vẫn nằm trong tay UBND tỉnh Bình Dương. Bữa tiệc lợi nhuận đang diễn ra, nhưng bàn tiệc gần như kín chỗ.
1. Năm 2024 - Giấc ngủ đông của ông vua
Năm ngoái, BCM khiến nhiều nhà đầu tư thất vọng. Lợi nhuận giảm hơn một nửa so với 2023. Nhưng nếu bạn hiểu cách doanh nghiệp bất động sản KCN hoạt động, đây không phải tin xấu - đây là chu kỳ.
Lợi nhuận của BCM mang tính "lumpy" - tức là nhảy cóc theo tiến độ bàn giao. Năm 2023 lãi lớn nhờ chuyển nhượng đất tại Thủ Dầu Một. Năm 2024 không có deal lớn nào rơi vào. Đơn giản vậy thôi.
Điều quan trọng là trong lúc lợi nhuận "nghỉ ngơi", quỹ đất 15,000 ha vẫn nằm đó. Hệ sinh thái VSIP, BW vẫn vận hành. Dòng FDI vẫn chảy vào Bình Dương.
2. 2025 - Điểm rơi lợi nhuận
Con số 195% tăng trưởng lợi nhuận trong 9 tháng 2025 không phải phép màu. Đó là kết quả của việc loạt dự án lớn bắt đầu ghi nhận doanh thu.
Doanh thu 9 tháng đạt 5,201 tỷ đồng, tăng 62% so với cùng kỳ. Lợi nhuận 2,269 tỷ đồng. Mảng KCN và các dự án đô thị mới đang được "monetize" - tức là chuyển từ đất thành tiền.
Tôi gọi đây là "Profit Cycle Explosion" - điểm bùng nổ trong chu kỳ lợi nhuận. Không phải BCM đột nhiên giỏi hơn. Họ chỉ đang thu hoạch những gì đã gieo từ nhiều năm trước.
Nhưng đây cũng là lúc cần tỉnh táo. Lợi nhuận năm nay cao không có nghĩa năm sau sẽ cao. Chu kỳ có thể lặp lại: bùng nổ rồi lại trầm lắng.
3. Quỹ đất số 1 - Lợi thế hay gánh nặng?
BCM sở hữu quỹ đất KCN lớn nhất Việt Nam, khoảng 15,000 ha. Cộng thêm hệ sinh thái liên doanh với Singapore (VSIP), đây là "moat" mà KBC, IDC, hay SZC khó lòng bắt kịp.
Biên lợi nhuận gộp của BCM thường cao hơn trung bình ngành. Lý do đơn giản: giá vốn đất từ xưa rất thấp. Khi bán ra với giá thị trường hiện tại, margin tự nhiên cao.
Nhưng quỹ đất lớn cũng là con dao hai lưỡi. Nó cần vốn để phát triển. BCM vừa phát hành trái phiếu BCM12503 thu về 660 tỷ đồng. Họ cũng đang tăng vốn cho mảng năng lượng tái tạo.
Câu hỏi là: liệu dòng tiền từ bán đất có đủ nhanh để tài trợ cho các dự án mới? Hay sẽ cần thêm nhiều đợt phát hành nữa?
4. 95.4% - Con số định mệnh
Đây là con số tôi muốn bạn nhớ về BCM: 95.4%.
UBND tỉnh Bình Dương nắm giữ 95.4% cổ phần. Free-float gần như không tồn tại. Thanh khoản cổ phiếu thấp đến mức giao dịch lớn gần như bất khả thi.
Điều này có nghĩa gì?
Thứ nhất, bạn đang mua cổ phiếu của một doanh nghiệp mà quyền quyết định nằm hoàn toàn trong tay Nhà nước. Chiến lược, cổ tức, phát hành thêm - tất cả phụ thuộc vào một cổ đông duy nhất.
Thứ hai, nếu muốn thoát ra, bạn có thể gặp khó. Thanh khoản thấp nghĩa là spread rộng, giá có thể biến động mạnh khi có lệnh lớn.
Thứ ba, và đây là điều ít người nhắc đến: nếu Nhà nước quyết định thoái vốn, free-float sẽ tăng đột biến. Đó có thể là catalyst lớn nhất cho cổ phiếu. Nhưng cũng có thể là áp lực bán khổng lồ.
5. So với đối thủ - Ai đang ở đâu?
Trong ngành KCN, BCM và VSIP đang dẫn đầu về quỹ đất còn lại. KBC tập trung ở phía Bắc với Bắc Ninh, Hải Phòng. IDC có lợi thế ở Đồng Nai. SZC nhỏ hơn nhiều.
Nhưng so sánh đơn thuần về quỹ đất là chưa đủ. Điều quan trọng là tốc độ "monetize" - tức là biến đất thành tiền.
BCM đang làm tốt việc này trong 2025. Nhưng KBC cũng đang hưởng lợi từ dòng FDI phía Bắc. IDC có vị trí chiến lược gần cảng Cái Mép.
Cuộc chơi KCN không có người thắng tuyệt đối. Mỗi doanh nghiệp có lợi thế vùng riêng. BCM mạnh ở Bình Dương - nhưng Bình Dương không phải là cả Việt Nam.
---
Tôi không biết BCM sẽ lãi bao nhiêu năm 2026. Và bạn cũng vậy.
Điều tôi biết là: đây là doanh nghiệp với tài sản ngầm khổng lồ, đang trong giai đoạn thu hoạch, nhưng bị "khóa" bởi cơ cấu sở hữu cô đặc.
Nếu bạn tin vào câu chuyện FDI dài hạn và chấp nhận thanh khoản thấp, BCM có thể là lựa chọn. Nhưng nếu bạn cần sự linh hoạt trong giao dịch, hãy suy nghĩ kỹ.
Đôi khi, bữa tiệc ngon nhất lại là bữa tiệc bạn không được mời.