Có những vận động viên chạy marathon bắt đầu chậm đến mức khán giả tưởng họ đã bỏ cuộc. Rồi đến km thứ 30, họ bứt tốc như thể mới xuất phát.
IDC đang chạy kiểu đó.
Nửa đầu năm 2025, doanh thu sụt 23%. Thị trường quay lưng. Nhưng Q3 vừa qua, con số 981 tỷ đồng lợi nhuận ròng xuất hiện như một cú tăng tốc bất ngờ. Doanh thu tăng 28% so với cùng kỳ.
Câu hỏi không phải là IDC có đang hồi phục hay không. Câu hỏi là: liệu đây là cú nước rút về đích, hay chỉ là pha gắng sức trước khi kiệt sức?
Nghịch lý của kẻ "ghi nhận dồn cuối năm"
Ngành bất động sản KCN có một đặc thù mà nhiều nhà đầu tư bỏ qua: doanh thu không đều đặn như bán hàng tiêu dùng. Bạn có thể đàm phán cả năm, xây dựng hạ tầng cả năm, nhưng chỉ ghi nhận doanh thu khi bàn giao đất.
IDC đang ở đúng điểm rơi đó.
KCN Hựu Thạnh và Phú Mỹ II – hai dự án đã lấp đầy – bắt đầu đổ tiền vào sổ sách. Thêm vào đó, mảng BĐS nhà ở bất ngờ đóng góp đáng kể trong nửa cuối năm.
Điều này giải thích tại sao nhìn vào 6 tháng đầu năm, bạn thấy một công ty đang chật vật. Nhưng nhìn cả năm, bức tranh hoàn toàn khác.
Hệ sinh thái 4 chân: Vũ khí chống chu kỳ
Tôi thường nghi ngờ những công ty "đa ngành". Đa phần họ chỉ đang che giấu sự thiếu tập trung.
Nhưng IDC là ngoại lệ hiếm hoi.
Bốn mảng kinh doanh của họ – KCN, Điện, BOT, BĐS Nhà ở – không phải là sự phân tán. Đó là một hệ sinh thái bổ trợ. Mảng Điện và BOT tạo dòng tiền đều đặn như tiền lương hàng tháng. Mảng KCN và BĐS Nhà ở tạo cú hích lợi nhuận đột biến như tiền thưởng cuối năm.
Kết quả? Tiền mặt và tương đương tiền dự kiến đạt 2.445 tỷ đồng. Dòng tiền hoạt động kinh doanh khoảng 2.695 tỷ. Đây là con số của một công ty có thể chờ đợi, không phải công ty đang vội vàng bán tháo tài sản.
So với KBC hay SZC – những developer thuần túy – IDC có lợi thế rõ ràng khi thị trường đi ngang. Họ không cần phải bàn giao đất mỗi quý để tồn tại.
Quỹ đất sạch: Lợi thế hay gánh nặng?
1.200 ha quỹ đất thương phẩm nghe rất ấn tượng. Nhưng tôi muốn bạn nhìn vào góc khác.
Quỹ đất này có giá vốn thấp từ trước khi Luật Đất đai mới có hiệu lực. Đó là lợi thế biên lợi nhuận gộp mà các đối thủ mới không thể sao chép.
Tuy nhiên, đây cũng là con dao hai lưỡi.
Các dự án mới sẽ phải đối mặt với chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cao hơn đáng kể. Luật Đất đai mới đang bào mòn biên lợi nhuận của toàn ngành. IDC có thể hưởng lợi từ quỹ đất cũ, nhưng không thể mãi sống bằng quá khứ.
Câu hỏi thực sự: tốc độ bàn giao đất cũ có đủ nhanh để bù đắp chi phí phát triển đất mới?
Sóng FDI: Kỳ vọng và thực tế
Mọi báo cáo phân tích đều nhắc đến xu hướng China+1. Dòng vốn FDI dịch chuyển. Chuỗi cung ứng tái cơ cấu.
Tôi không phủ nhận xu hướng này. Nhưng tôi muốn bạn phân biệt giữa FDI cam kết và FDI giải ngân thực tế.
Tỷ lệ sở hữu nước ngoài tại IDC khoảng 19.6% – không quá cao, không quá thấp. Điều này cho thấy khối ngoại đang quan sát, nhưng chưa "all-in".
Rủi ro lớn nhất không đến từ IDC, mà từ bối cảnh vĩ mô. Thương mại toàn cầu chậm lại. Thuế quan leo thang. Dòng vốn FDI có thể yếu hơn kỳ vọng.
Nếu FDI giải ngân thực tế tiếp tục tăng, IDC sẽ là một trong những người hưởng lợi đầu tiên. Nếu không, câu chuyện "đón sóng" sẽ chỉ là câu chuyện.
Định giá: P/E 9x có rẻ không?
Với một bluechip KCN, P/E 9x nghe có vẻ hấp dẫn.
Nhưng hãy nhớ: lợi nhuận Q3 có yếu tố đột biến từ ghi nhận doanh thu dồn cuối năm. Nếu bình thường hóa, con số này sẽ khác.
Điều tôi quan tâm hơn là dòng tiền. Với 2.445 tỷ tiền mặt và dòng tiền HĐKD mạnh, IDC có đủ dư địa để chờ đợi chu kỳ tiếp theo mà không cần phát hành thêm cổ phiếu hay vay nợ lớn.
Đó là thứ mà nhiều công ty BĐS khác không có.
Điều tôi sẽ theo dõi
Ba thứ sẽ quyết định IDC trong 12 tháng tới:
Một, số liệu FDI giải ngân thực tế hàng tháng. Không phải cam kết, mà là tiền thật đổ vào.
Hai, tiến độ bàn giao tại KCN Hựu Thạnh. Đây là "vũ khí" chính của IDC trong năm 2026.
Ba, thông báo ghi nhận doanh thu mảng BĐS dân cư. Nếu mảng này tiếp tục đóng góp, câu chuyện tăng trưởng sẽ bền vững hơn.
Tôi không biết giá cổ phiếu IDC sẽ đi về đâu trong 3 tháng tới. Nhưng tôi biết rằng những công ty có dòng tiền đều đặn và quỹ đất sạch thường sống sót qua nhiều chu kỳ.
Câu hỏi dành cho bạn: bạn đang mua vì tin vào hệ sinh thái 4 chân, hay vì sợ lỡ sóng FDI?