Ông bà ta có câu: "Đất lành chim đậu." Nhưng với PHR, câu chuyện ngược lại - đất đang đậu tiền.
Những vườn cao su già cỗi ở Bình Dương, nơi mà nhiều người nghĩ chỉ còn giá trị khai thác mủ, lại đang được định giá như bất động sản công nghiệp hạng A. Và đây chính là nghịch lý khiến PHR trở nên thú vị.
Con số 21%
Tôi chọn 21.4% làm neo cho bài viết này. Đó là mức chiết khấu của PHR so với giá trị tài sản ròng (RNAV) theo định giá của các công ty chứng khoán. Nói đơn giản: bạn đang mua 1 đồng tài sản với giá 79 xu.
Nhưng khoan. Chiết khấu RNAV là thứ mà thị trường Việt Nam đầy rẫy. Câu hỏi thực sự là: tài sản đó có thể "hóa lỏng" được không?
Với PHR, câu trả lời đang dần rõ ràng. Công ty nắm 20% VSIP III, 33% Nam Tân Uyên (NTC), 51% Tân Lập 1, 80% Tân Bình 1. Đây không phải những khoản đầu tư trên giấy. NTC đang trả cổ tức đều đặn. VSIP III đang trong giai đoạn lấp đầy. Tiền thực đang chảy về.
Hai động cơ, một cỗ máy
Q3/2025, doanh thu PHR đạt 617 tỷ đồng, tăng 50% so với cùng kỳ. Con số này đến từ mùa cao điểm khai thác cao su - sản lượng tăng 68% so với quý trước.
Đây là điều thú vị: mảng cao su vốn bị xem là "hết thời" lại đang hồi sinh. Giá cao su thế giới đang trong xu hướng phục hồi. Và PHR, với quỹ vườn cây đang cho khai thác, bỗng nhiên có thêm dòng tiền đều đặn.
Nhưng tôi không nghĩ ai mua PHR vì cao su. Họ mua vì đất.
Câu chuyện thực sự là việc chuyển đổi vườn cao su thành khu công nghiệp. Mỗi hecta đất cao su ở Bình Dương, khi được quy hoạch thành KCN, có thể tăng giá trị gấp nhiều lần. PHR đang ngồi trên quỹ đất như vậy.
Ai đang nắm giữ?
Cấu trúc sở hữu của PHR khá đặc biệt. Công ty có mối liên kết chéo chặt chẽ với các đơn vị KCN trong hệ sinh thái. Điều này tạo ra hai hệ quả.
Một là, ban lãnh đạo có động lực để "hóa vàng" tài sản vì họ cũng hưởng lợi từ các công ty liên kết. Hai là, thanh khoản cổ phiếu có thể bị hạn chế vì phần lớn cổ phần nằm trong tay các bên liên quan.
Tôi không tìm thấy giao dịch nội bộ đáng chú ý gần đây. Điều này có thể hiểu theo hai cách: hoặc ban lãnh đạo đang chờ đợi, hoặc họ đã nắm đủ và không cần mua thêm.
Rủi ro nằm ở đâu?
Nếu tôi phải chỉ ra một điểm khiến tôi lo ngại nhất, đó là tiến độ pháp lý.
Việc chuyển đổi đất cao su sang KCN ở Việt Nam không đơn giản. Quy hoạch, đền bù, giải phóng mặt bằng, phê duyệt môi trường - mỗi bước đều có thể kéo dài hàng năm. Nếu VSIP III bị tắc nghẽn, động lực tăng trưởng chính của PHR sẽ mất đi.
Lúc đó, bạn còn lại gì? Một công ty cao su với P/E trên 13 lần. Không hấp dẫn.
Rủi ro thứ hai là giá cao su. Dù đang phục hồi, đây vẫn là hàng hóa biến động theo chu kỳ toàn cầu. Một cú sốc từ Trung Quốc hay suy thoái kinh tế thế giới có thể kéo giá cao su xuống nhanh chóng.
So với đối thủ
Trong nhóm cao su niêm yết, PHR có vị thế đặc biệt nhờ quỹ đất ở Bình Dương - tỉnh có dòng vốn FDI mạnh nhất cả nước.
GVR lớn hơn nhiều nhưng quỹ đất phân tán. DPR và DRI tập trung ở các tỉnh xa hơn, nơi nhu cầu KCN thấp hơn. PHR nhỏ nhưng đang ngồi đúng chỗ.
Biên lợi nhuận gộp của PHR được đánh giá ở mức lý tưởng so với ngành. Lượng tiền mặt và đầu tư tài chính ngắn hạn khoảng 2.247 tỷ đồng tạo ra lớp đệm an toàn.
Điều tôi sẽ theo dõi
Ba thứ sẽ quyết định PHR trong 12 tháng tới.
Thứ nhất, thông báo chi trả cổ tức từ NTC và VSIP III. Đây là bằng chứng rằng tài sản đang sinh tiền thực.
Thứ hai, văn bản pháp lý về quy hoạch đất Bình Dương. Bất kỳ động thái nào về chuyển đổi đất cao su sẽ là catalyst lớn.
Thứ ba, số liệu xuất khẩu cao su hàng tháng. Nếu giá cao su tiếp tục tăng, KQKD các quý tới sẽ tiếp tục tích cực.
Mua PHR là mua tài sản giá rẻ kèm theo "quyền chọn miễn phí" - mảng cao su đang hồi phục. Nhưng quyền chọn chỉ có giá trị nếu bạn chờ được đến ngày đáo hạn.
Câu hỏi dành cho bạn: bạn có đủ kiên nhẫn để chờ vườn cao su già cỗi biến thành khu công nghiệp không?