Ông bà ta hay nói: "Có đất là có tất cả." Nhưng với DPR, câu chuyện phức tạp hơn thế. Họ có đất từ mấy chục năm trước, khi Bình Phước còn là vùng đất đỏ bazan hoang sơ. Vấn đề là bao lâu nữa đất đó mới thành tiền?
Câu trả lời có thể là năm 2026.
Cỗ máy kép đang khởi động
DPR đang vận hành hai động cơ song song. Động cơ thứ nhất là mảng cao su truyền thống, hưởng lợi từ chu kỳ tăng giá khi nhu cầu sản xuất lốp xe phục hồi, đặc biệt từ Trung Quốc. Doanh thu 2024 đạt 1.224 tỷ đồng, tăng trưởng nhờ giá bán cao su neo ở mức cao.
Nhưng động cơ thứ hai mới là thứ khiến tôi chú ý.
DPR sở hữu hơn 6.000 ha đất tại Bình Phước. Đây không phải đất nông nghiệp bình thường. Đây là đất có vị trí thuận lợi để chuyển đổi sang khu công nghiệp, nằm trong vùng hút vốn FDI mạnh nhất cả nước. Và quan trọng hơn, chi phí vốn của quỹ đất này gần như bằng không, bởi nó được tích lũy từ thời đất còn rẻ như cho.
Con số tôi muốn bạn nhớ: 2 tỷ đồng/ha. Đó là ước tính đơn giá đền bù khi bảng giá đất mới được áp dụng từ 2026. So với giá đền bù cũ, đây là bước nhảy đáng kể. Với 1.700 ha đất dự kiến bàn giao cho tỉnh Bình Phước giai đoạn 2025-2030, bạn có thể tự làm phép tính.
Ai đang ngồi cùng thuyền?
Điều đáng tiếc là dữ liệu giao dịch nội bộ gần đây không rõ ràng. Tôi không thấy thông tin về việc ban lãnh đạo hay cổ đông lớn mua vào hay bán ra. Đây là điểm mù cần theo dõi.
Tuy nhiên, lịch sử cho thấy DPR duy trì chính sách cổ tức tiền mặt khá đều đặn. Với doanh nghiệp có dòng tiền ổn định từ cao su và tiềm năng đột biến từ đền bù đất, việc giữ cổ tức là tín hiệu ban lãnh đạo tự tin vào khả năng tạo tiền.
So với các đối thủ cùng ngành như PHR (Cao su Phước Hòa), GVR (Tập đoàn Cao su Việt Nam) hay DRC (Cao su Đà Nẵng), DPR có lợi thế riêng biệt. PHR cũng có câu chuyện đất KCN, nhưng DPR sở hữu quỹ đất tập trung hơn và vị trí gần các tuyến giao thông huyết mạch. GVR thì quá lớn, câu chuyện bị pha loãng. DRC lại thiên về sản xuất lốp xe hơn là bất động sản.
Chất lượng lợi nhuận: Hai dòng tiền, hai tính cách
Mảng cao su cho dòng tiền ổn định nhưng tăng trưởng chậm. Biên lợi nhuận phụ thuộc vào giá cao su thế giới, thứ mà DPR không kiểm soát được.
Mảng KCN và đền bù đất thì ngược lại. Dòng tiền đột biến, biên lợi nhuận cao, nhưng không đều. Năm nào có bàn giao đất, lợi nhuận tăng vọt. Năm nào không có, lợi nhuận quay về mức bình thường.
Đây là điểm cần hiểu rõ trước khi đầu tư. Kế hoạch lợi nhuận sau thuế công ty mẹ 2025 là 216 tỷ đồng, giảm 4% so với thực hiện 2024. Con số này có vẻ thận trọng, nhưng cũng phản ánh thực tế: tiền đền bù đất chưa chắc ghi nhận được trong năm 2025.
Tài chính của DPR nhìn chung lành mạnh. Họ không gánh nợ lớn, không cần huy động vốn gấp. Đây là lợi thế khi chờ đợi các catalyst hiện thực hóa.
Rủi ro: Khi pháp lý chậm hơn kỳ vọng
Câu chuyện đẹp nhất cũng có thể thành ác mộng nếu một yếu tố đi sai.
Rủi ro lớn nhất của DPR không phải giá cao su giảm. Đó chỉ là rủi ro ngắn hạn, có thể chịu được. Rủi ro thực sự là tiến độ pháp lý. Nếu UBND tỉnh Bình Phước chậm ra quyết định thu hồi đất, nếu thủ tục KCN Bắc Đồng Phú và Nam Đồng Phú bị tắc nghẽn, toàn bộ câu chuyện re-rating sẽ bị hoãn vô thời hạn.
Lúc đó, DPR chỉ còn là một công ty cao su tăng trưởng chậm, với P/B có thể bị thị trường đánh giá lại theo hướng tiêu cực.
Luật Đất đai sửa đổi và bảng giá đất mới là catalyst tích cực. Nhưng từ luật đến thực thi là một khoảng cách mà ai đầu tư bất động sản ở Việt Nam đều hiểu.
Điều tôi sẽ theo dõi
Ba trigger cần quan sát trong 12-18 tháng tới:
Thứ nhất, quyết định thu hồi đất chính thức của UBND tỉnh Bình Phước. Không có quyết định này, mọi thứ chỉ là kỳ vọng.
Thứ hai, công bố đơn giá đền bù thực tế. Con số 2 tỷ đồng/ha là ước tính. Thực tế có thể cao hơn hoặc thấp hơn.
Thứ ba, giá cao su thế giới. Nếu trend tăng gãy, động cơ thứ nhất sẽ yếu đi, tạo áp lực lên cổ phiếu trong khi chờ động cơ thứ hai khởi động.
DPR là câu chuyện về sự kiên nhẫn. Quỹ đất đã nằm đó mấy chục năm. Câu hỏi là bạn có sẵn sàng chờ thêm vài năm nữa để thấy nó thành tiền hay không. Và quan trọng hơn, bạn có chắc mình đang mua vì hiểu câu chuyện, hay chỉ vì sợ lỡ chuyến tàu?