427 tỷ đồng.
Đó là LNST Q4/2025 của DIG (công ty mẹ), tăng 198,31% so với cùng kỳ. Nếu tôi phải chọn một con số để “neo” câu chuyện DIG, thì nó là 427.
Nhưng đây là đoạn mà nhà đầu tư hay tự làm khó mình: lợi nhuận tăng mạnh thường là tin tốt. Với DIG, lợi nhuận tăng mạnh lại là lý do khiến người ta nghi ngờ nhiều hơn. Vì phần lớn cú bật này gắn với một thương vụ dự án, còn cổ phiếu thì bị treo một “cục tạ” mang tên giải chấp.
Điểm mạnh nhất của DIG lúc này, trớ trêu thay, cũng chính là gót chân Achilles: công ty cho thấy họ có thể tạo ra lợi nhuận lớn rất nhanh, nhưng thị trường không chắc đó là “máy in tiền” hay chỉ là “một lần bán đồ trong nhà”.
Một cú đổi trạng thái: kiếm tiền từ dự án và dọn lại bảng cân đối
Quý 4/2025, doanh thu thuần công ty mẹ gần 2.836 tỷ đồng, tăng 920,63% YoY. Con số này không đến từ phép màu vận hành. Nó gắn với việc ghi nhận liên quan chuyển nhượng một phần dự án Đại Phước, nơi thị trường kỳ vọng đem về khoảng 2.954 tỷ doanh thu ngay trong quý.
Cách kiếm tiền kiểu “bán tài sản/ghi nhận dự án” không xấu. Với bất động sản, lợi nhuận vốn dĩ hay đi theo cục. Vấn đề nằm ở nhịp điệu: quý này rất to, quý sau có thể rất nhỏ. Nhà đầu tư nào quen nhìn đường doanh thu mượt như FMCG sẽ dễ thất vọng, rồi bán đúng lúc doanh nghiệp… chuẩn bị ghi nhận tiếp.
Điểm sáng thứ hai là câu chuyện nợ. DIG được mô tả đã mua lại trước hạn các lô trái phiếu và bước vào trạng thái “sạch nợ trái phiếu”. Trong ngành địa ốc, chỉ riêng việc không còn lơ lửng đáo hạn trái phiếu đã là một lợi thế tâm lý: đàm phán với đối tác dễ hơn, chi phí vốn có thể bớt ngột ngạt, và quan trọng nhất là giảm rủi ro “đến hạn là chết”.
So với nhiều đối thủ như NVL hay một số doanh nghiệp đang vật lộn với câu chuyện tái cấu trúc nợ, “sạch trái phiếu” giúp DIG trông gọn gàng hơn trên mặt trận headline. Nhưng tôi không muốn bạn dừng ở headline. Không có số liệu nợ vay ngân hàng/tổng nợ trong bộ dữ liệu này, nên kết luận đúng nhất lúc này chỉ là: DIG giảm được một phần rủi ro tái cấp vốn, còn cấu trúc nợ tổng thể vẫn phải chờ BCTC và thuyết minh để kiểm chứng.
Lợi nhuận lớn chưa chắc là lợi nhuận “bền”
427 tỷ LNST quý 4 nghe rất đã tai. Nhưng câu hỏi thực tế là: lợi nhuận này đến từ hoạt động bán hàng đều đặn, hay đến từ việc “chốt một deal” đúng thời điểm?
Dữ liệu cho thấy chất lượng lợi nhuận còn dấu hỏi vì tính “lumpy” của ghi nhận dự án. Nguồn không cung cấp biên lợi nhuận gộp/biên ròng, cũng không có dòng tiền hoạt động hay cơ cấu phải thu/phải trả để soi kỹ. Thế nên, thay vì giả vờ chắc chắn, cách làm tử tế là xác định thứ cần xem tiếp theo.
Tôi sẽ chờ 3 mẩu thông tin ở báo cáo kiểm toán/thuyết minh: Một, lợi nhuận gắn với chuyển nhượng/bàn giao dự án chiếm bao nhiêu trong tổng lợi nhuận quý 4 (recurring vs one-off). Hai, dòng tiền thu về thực sự đã vào túi chưa, hay vẫn nằm ở “phải thu/tiến độ”. Ba, sau khi “sạch nợ trái phiếu”, tổng nợ vay và chi phí lãi vay thay đổi thế nào.
Vì bất động sản là trò chơi của pháp lý và dòng tiền, không phải trò chơi của vài dòng lợi nhuận trên báo cáo. Một dự án vướng thủ tục có thể làm doanh thu trễ một năm; một đợt lãi suất nhích lên có thể làm sức mua chùng xuống vài quý.
Ở góc cạnh tranh, DIG đứng chung sân với DXG, NLG, KDH, PDR… Những doanh nghiệp có chiến lược khác nhau: có bên thiên về phát triển quỹ đất và bán hàng đều, có bên dựa vào các thương vụ dự án, có bên mạnh ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Khi chu kỳ xấu, thị trường hay thưởng cho “độ chắc” (bán đều, pháp lý rõ). Khi chu kỳ hồi, thị trường lại thích “đòn bẩy” (ghi nhận lớn, lợi nhuận nhảy cóc). DIG đang cố bước sang vế thứ hai, và cái giá phải trả là biến động.
Overhang giải chấp: thứ kéo câu chuyện xuống đất
Nếu lợi nhuận là phần “trên trời”, thì giải chấp là phần “dưới đất”. Và chứng khoán Việt Nam thường giao dịch theo thứ dưới đất nhiều hơn bạn tưởng.
Dữ liệu nội bộ cho thấy nhóm cổ đông liên quan gia đình Chủ tịch Nguyễn Hùng Cường đã có các đợt bán cưỡng bức/giải chấp: một trường hợp được nhắc đến >2,35 triệu cổ phiếu; riêng tháng 12/2025, MBS xử lý tài sản ký quỹ khoảng 2,6 triệu cổ phiếu. Đây không phải chuyện đạo đức. Đây là cơ học cung–cầu: giải chấp tạo nguồn cung “không mặc cả”, bán bằng mọi giá để thu hồi margin.
Nhóm cổ đông liên quan Chủ tịch vẫn nắm khoảng 85,52 triệu cổ phiếu, tương đương 10,74% trên 796,4 triệu cổ phiếu lưu hành. Tỷ lệ này đủ để thị trường coi là “cổ đông chủ chốt”, nhưng cũng đủ để mỗi lần có tin giải chấp, nhà đầu tư nhỏ lẻ tự hỏi: còn bao nhiêu cổ phiếu đang bị đem đi cầm?
Đây là nghịch lý của turnaround: doanh nghiệp có thể tái cấu trúc bảng cân đối nhanh hơn tái cấu trúc niềm tin. Bạn có thể “sạch nợ trái phiếu”, nhưng nếu cổ phiếu vẫn bị treo bởi margin call, thị trường sẽ tiếp tục đòi chiết khấu rủi ro.
Vì vậy, catalyst quan trọng của DIG trong ngắn hạn có thể không phải dự án nào, mà là câu hỏi rất đời: còn giải chấp nữa không? Tỷ lệ sở hữu nhóm nội bộ thay đổi thế nào? Có giao dịch mua vào chủ động để “đóng dấu tự tin” hay không?
Nếu DIG tiếp tục tạo ra lợi nhuận kiểu 427 tỷ nhưng đi kèm dòng tiền thật và cấu trúc nợ gọn hơn, overhang giải chấp giảm dần, thì câu chuyện sẽ tự đổi sắc. Nếu lợi nhuận chỉ là một thương vụ, còn áp lực bán cưỡng bức vẫn lặp lại, thì thị trường đang làm đúng một việc: không trả giá cao cho thứ không đoán được.
Câu hỏi dành cho bạn không phải “DIG có tăng không”, mà là: bạn đang mua một doanh nghiệp đang dọn nhà, hay bạn đang mua một con số 427 tỷ và hy vọng nó lặp lại đúng lúc mình cầm hàng?