Người Việt có thói quen tích trữ đất. Mua xong để đó, chờ lên giá. Không cần khai thác, không cần xây dựng, cứ ôm đất là yên tâm. DIG đang chơi trò này ở quy mô doanh nghiệp niêm yết.
Quỹ đất lớn thứ 2 trên sàn HOSE, chỉ sau Vinhomes. Nghe thì hoành tráng. Nhưng lợi nhuận cả năm 2024 chỉ vỏn vẹn 114 tỷ đồng. Với quy mô vốn hàng nghìn tỷ, con số này tương đương việc bạn có căn nhà 10 tỷ nhưng mỗi năm chỉ cho thuê được 1 triệu đồng.
Ba năm và một câu hỏi
3 năm. Đó là khoảng thời gian DIG liên tiếp vỡ kế hoạch lợi nhuận. 2022, 2023, 2024 – mỗi năm đều đặt mục tiêu nghìn tỷ, mỗi năm đều về đích với con số khiêm tốn hơn nhiều.
Câu hỏi đặt ra: Tại sao thị trường vẫn quan tâm đến DIG?
Câu trả lời nằm ở hai chữ: quỹ đất. DIG sở hữu những vị trí đắc địa tại Long Tân, Đại Phước – những khu vực đang chờ hạ tầng kết nối hoàn thiện. Giá vốn thấp từ thời còn là doanh nghiệp Nhà nước. Nếu pháp lý thông, nếu hạ tầng xong, nếu thị trường ấm – đây sẽ là những "mỏ vàng" thực sự.
Nhưng đó là rất nhiều chữ "nếu".
Q4/2024 cho thấy dấu hiệu khởi sắc nhẹ với doanh thu 446 tỷ đồng, tăng 2.7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận cả năm vẫn giảm 3.5%. Chi phí leo thang, tiến độ bàn giao dự án chậm – những vấn đề cũ chưa được giải quyết.
Khi tài sản và lợi nhuận đi hai đường
So với các đối thủ cùng ngành, DIG có vị thế độc đáo. Vinhomes (VHM) có quỹ đất lớn hơn nhưng cũng có năng lực triển khai mạnh hơn. Nam Long (NLG) và Khang Điền (KDH) quy mô nhỏ hơn nhưng hiệu quả sinh lời cao hơn.
DIG nằm ở giữa: tài sản khổng lồ, hiệu quả khiêm tốn.
Điều này tạo ra một nghịch lý thú vị. Nếu bạn tin vào giá trị tài sản, DIG đang được định giá rẻ. Nếu bạn nhìn vào khả năng sinh lời thực tế, DIG đang được định giá đắt. Cùng một cổ phiếu, hai góc nhìn hoàn toàn trái ngược.
Thanh khoản cao – DIG thường xuyên nằm trong top giao dịch nhóm BĐS. Điều này cho thấy thị trường vẫn đang "chơi" với mã này, dù là mua vì kỳ vọng hay bán vì thất vọng.
Câu chuyện 2025
Kỳ vọng lớn nhất của DIG nằm ở năm 2025. Mở bán Long Tân. Hạch toán Đại Phước. Thị trường BĐS phục hồi. Hạ tầng kết nối hoàn thiện.
Tất cả những yếu tố này đều có thể xảy ra. Và nếu xảy ra đồng thời, DIG sẽ có điểm rơi lợi nhuận đột biến sau nhiều năm tích lũy.
Nhưng tôi đã nghe câu chuyện này 3 năm rồi.
Rủi ro lớn nhất không phải là thị trường BĐS không hồi phục. Rủi ro lớn nhất là DIG tiếp tục "vẽ bánh" kế hoạch nghìn tỷ rồi lại không đạt. Mỗi lần vỡ kế hoạch, niềm tin cổ đông bị bào mòn thêm một chút. Đến một lúc nào đó, ngay cả khi công ty thực sự có tin tốt, thị trường cũng sẽ hoài nghi.
Chính sách tháo gỡ pháp lý BĐS, lãi suất cho vay, đầu tư công – tất cả đều là những biến số vĩ mô ảnh hưởng trực tiếp đến DIG. Công ty không kiểm soát được những yếu tố này, nhưng lại phụ thuộc hoàn toàn vào chúng.
Điều tôi sẽ theo dõi
ĐHCĐ 2025 sẽ là thời điểm quan trọng. Không phải để nghe kế hoạch lợi nhuận – vì kế hoạch đã mất ý nghĩa sau 3 năm vỡ. Mà để xem thái độ của nhà đầu tư với kế hoạch đó.
Nếu cổ đông vẫn hào hứng với những con số nghìn tỷ, DIG vẫn còn "room" để kỳ vọng. Nếu cổ đông bắt đầu đặt câu hỏi khó, đòi hỏi cam kết cụ thể – đó là dấu hiệu niềm tin đang cạn.
KQKD Q1/2025 cũng sẽ là phép thử. Không cần tăng trưởng đột biến, chỉ cần cho thấy sự cải thiện thực chất so với cùng kỳ. Một bước nhỏ nhưng đúng hướng sẽ có giá trị hơn nhiều lời hứa lớn.
Mua DIG lúc này là mua vì kỳ vọng tương lai, không phải vì số liệu hiện tại. Đó là lựa chọn hoàn toàn hợp lý – nếu bạn hiểu rõ mình đang đặt cược vào điều gì.
Câu hỏi thực sự: Bạn sẵn sàng chờ bao lâu để "mỏ vàng" được khai thác?