Tôi nhớ một quán cà phê ở quận 3, đóng cửa suốt hai năm dịch. Biển hiệu bạc màu, cửa kính bám bụi. Rồi một ngày, đèn bật sáng trở lại. Khách kéo đến đông nghịt - không phải vì cà phê ngon hơn, mà vì ai cũng tò mò xem "nó còn sống thật sao?"
SCR đang ở đúng khoảnh khắc đó.
Từ vực thẳm đến đỉnh 3 năm
Quý 2/2025, doanh thu SCR đạt 409 tỷ đồng - gấp 5.5 lần cùng kỳ năm trước. Công ty chuyển từ lỗ 4.1 tỷ sang lãi 30 tỷ. Giá cổ phiếu vượt mốc 10.000 đồng, chạm đỉnh 3 năm.
Những con số này không đến từ phép màu. Chúng đến từ việc bàn giao dự án - thứ mà doanh nghiệp bất động sản nào cũng chờ đợi như nông dân chờ mùa gặt. Sau những năm tháng "ngủ đông" vì thị trường đóng băng, SCR cuối cùng cũng có hàng để bán.
Nhưng đây là lúc tôi phải dừng lại và hỏi: liệu đây là sự hồi sinh thực sự, hay chỉ là ánh đèn flash trước khi pin hết?
Con số 96.43 và câu hỏi về giá trị
96.43 - đó là P/E của SCR hiện tại.
Để bạn hình dung: nếu mua SCR hôm nay và công ty giữ nguyên mức lợi nhuận này, bạn cần gần 100 năm để thu hồi vốn từ lợi nhuận. Một thế kỷ.
Tất nhiên, không ai mua cổ phiếu turnaround với kỳ vọng lợi nhuận đứng yên. Người ta mua vì tin rằng lợi nhuận sẽ tăng gấp 5, gấp 10 lần. Nhưng đây là điểm nghịch lý: nếu lợi nhuận SCR tăng gấp 10 lần, P/E vẫn còn gần 10x - mức không hề rẻ cho một doanh nghiệp bất động sản có biên lợi nhuận mỏng.
Biên lợi nhuận mỏng là vấn đề cốt lõi. Doanh thu tăng gấp 5 lần nhưng lợi nhuận chỉ 30 tỷ - tức là cứ 100 đồng doanh thu, SCR chỉ giữ lại chưa đến 8 đồng. Trong ngành bất động sản, đây là con số đáng lo ngại.
Ai đang đặt cược?
Một cổ đông lớn nắm 27.5% vốn điều lệ. Đây là mức cô đặc đáng kể - nghĩa là quyết định của một người có thể ảnh hưởng đến cả công ty.
Điều tôi không tìm thấy là giao dịch nội bộ gần đây. Không có thông tin ban lãnh đạo mua vào hay bán ra. Trong một đợt tăng giá mạnh như thế này, sự im lặng của nội bộ có thể là tín hiệu trung lập - hoặc là dấu hiệu họ đang chờ đợi điều gì đó.
Thanh khoản cao là điểm sáng. SCR đang là tâm điểm dòng tiền, thu hút cả nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức. Nhưng thanh khoản cao trong giai đoạn momentum cũng có nghĩa là khi dòng tiền đảo chiều, giá có thể rơi nhanh không kém.
Gánh nặng 4.139 tỷ
Đây là con số nợ vay của SCR. Hơn 4.000 tỷ đồng.
Trong bối cảnh lãi suất đang ở mức thấp, gánh nặng này có vẻ chịu được. Nhưng bất động sản là ngành nhạy cảm nhất với lãi suất. Chỉ cần NHNN siết tín dụng hoặc lãi suất tăng 1-2%, chi phí tài chính của SCR sẽ ăn mòn phần lợi nhuận vốn đã mỏng.
So với các đối thủ trong phân khúc trung cấp, SCR đang thu hút dòng tiền tốt hơn nhờ câu chuyện phục hồi. Nhưng lợi thế cạnh tranh thực sự - quỹ đất, thương hiệu, khả năng triển khai dự án - vẫn chưa được chứng minh qua nhiều chu kỳ.
Công ty đang có kế hoạch thâu tóm dự án 7.200 tỷ tại Đồng Nai, dự kiến mở bán từ 2026. Đây có thể là catalyst tiếp theo - hoặc là gánh nặng nợ thêm nếu thị trường không thuận lợi.
Điều tôi sẽ theo dõi
Báo cáo tài chính kiểm toán năm 2025 sẽ là bài kiểm tra thực sự. Liệu lợi nhuận có được xác nhận? Liệu biên lợi nhuận có cải thiện? Liệu nợ vay có giảm?
Nếu câu trả lời là có cho cả ba câu hỏi, SCR có thể là cơ hội turnaround thực sự. Nếu không, thị trường đang định giá một giấc mơ.
Quán cà phê quận 3 tôi nhắc ở đầu bài? Nó đóng cửa lại sau 6 tháng. Hóa ra khách đến vì tò mò, không phải vì cà phê. Khi sự tò mò hết, khách cũng hết.
Câu hỏi với SCR: bạn đang mua vì tin vào sự hồi sinh thực sự, hay chỉ vì sợ lỡ chuyến tàu?