Người Hải Phòng có câu: "Đất Thủy Nguyên, tiền để dành." Nghĩa là mua đất ở đó không phải để ở ngay, mà để chờ. Chờ cầu, chờ đường, chờ quy hoạch. Đôi khi chờ cả chục năm.
Hoàng Huy (TCH) cũng đang chơi trò chờ đợi đó. Nhưng với quy mô lớn hơn nhiều.
Con số 1.68 và câu hỏi về giá trị
P/B của TCH hiện tại là 1.68. Trung bình ngành bất động sản là 2.56. Nói cách khác, thị trường đang định giá tài sản của TCH rẻ hơn 35% so với các công ty cùng ngành.
Tại sao?
Câu trả lời nằm ở báo cáo tài chính Q1/2025. Doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh so với cùng kỳ. Nhìn vào đó, nhiều người sẽ nghĩ công ty đang gặp vấn đề.
Nhưng đây là điều thú vị: 9 tháng đầu niên độ 2024, doanh thu TCH tăng 74%, lợi nhuận tăng 19.2%, đạt 866 tỷ đồng. Không hề có vấn đề gì cả. Chỉ là chu kỳ bàn giao dự án đang ở giai đoạn trũng.
Với doanh nghiệp bất động sản, lợi nhuận không chảy đều như nước máy. Nó đến theo từng đợt, như mùa gặt. Và TCH đang ở giữa hai mùa.
Quỹ đất - tài sản không hiện trên bảng cân đối
Điều khiến TCH khác biệt không phải là doanh thu hay lợi nhuận quý này. Mà là thứ họ đang ngồi trên: quỹ đất sạch quy mô lớn tại những vị trí đắc địa nhất Hải Phòng.
Thủy Nguyên. Trung tâm thành phố. Những khu vực mà 10 năm trước còn là đồng ruộng, giờ đã có cầu, có đường, có quy hoạch rõ ràng.
Giá vốn đất của TCH thấp vì họ tích lũy từ sớm. Đây là lợi thế mà không đối thủ nào có thể sao chép. Bạn không thể quay ngược thời gian để mua đất giá rẻ.
Vấn đề là: tài sản này chưa được "monetize" - chưa chuyển thành tiền. Nó nằm đó, chờ ngày các dự án được bàn giao.
Hai dự án và một canh bạc thời gian
Hoàng Huy Green River tại Thủy Nguyên. New City II. Đây là hai dự án lớn sẽ quyết định số phận TCH trong niên độ 2025-2026.
Nếu tiến độ đúng kế hoạch, doanh thu và lợi nhuận sẽ bùng lên. Số liệu "người mua trả tiền trước" trên báo cáo tài chính sẽ tăng đột biến - đó là tín hiệu sớm nhất cho thấy tiền đang chảy vào.
Nếu tiến độ bị chậm? Đó là rủi ro lớn nhất. Pháp lý bất động sản tại Việt Nam vốn không thể đoán trước. Một dự án có thể bị đình trệ vài năm chỉ vì một chữ ký chưa được phê duyệt.
Tôi không biết điều gì sẽ xảy ra. Nhưng tôi biết rằng với P/B 1.68, thị trường đang định giá kịch bản xấu nhiều hơn kịch bản tốt.
Vị thế độc quyền tại thị trường ngách
Một điều ít người để ý: TCH gần như không có đối thủ trực tiếp tại Hải Phòng.
Không phải vì họ giỏi hơn. Mà vì không ai khác có quỹ đất sạch tương đương tại địa phương. Đây là lợi thế vị trí, không phải lợi thế cạnh tranh theo nghĩa thông thường.
Hải Phòng đang phát triển nhanh. Dòng vốn FDI đổ vào các khu công nghiệp. Người lao động cần nhà ở. Và TCH đang nắm giữ đất tại những vị trí mà nhu cầu thực sẽ đến.
Phân khúc nhà ở thực tại các thành phố công nghiệp có sức cầu tốt hơn nhiều so với căn hộ cao cấp tại Sài Gòn hay Hà Nội. Đây là điểm sáng trong bức tranh bất động sản còn nhiều thách thức.
Cổ tức tiền mặt - dấu hiệu của sự tự tin
Một chi tiết đáng chú ý: TCH duy trì cổ tức tiền mặt đều đặn.
Trong ngành bất động sản, nơi mà dòng tiền thường bị chôn vào dự án, việc trả cổ tức tiền mặt cho thấy ban lãnh đạo tự tin về khả năng tạo ra tiền. Hoặc ít nhất, họ không cần giữ lại toàn bộ lợi nhuận để tồn tại.
Cơ cấu tài sản - nguồn vốn của TCH cũng an toàn. Tỷ lệ nợ thấp. Đây là điều hiếm trong ngành bất động sản Việt Nam, nơi mà đòn bẩy cao là tiêu chuẩn.
Bẫy giá trị hay cơ hội?
Câu hỏi thực sự không phải là TCH có rẻ không. Nó rẻ. P/B 1.68 so với ngành 2.56 là rẻ.
Câu hỏi là: tại sao nó rẻ?
Nếu câu trả lời là "thị trường chưa nhìn thấy giá trị của quỹ đất" - đây là cơ hội.
Nếu câu trả lời là "tiến độ dự án sẽ bị đình trệ và tiền sẽ bị chôn vốn" - đây là bẫy giá trị.
Tôi không có câu trả lời. Nhưng tôi biết rằng điều cần theo dõi trong các quý tới là: thông báo mở bán Green River, số liệu người mua trả tiền trước trên báo cáo tài chính, và bất kỳ chính sách mới nào về bất động sản tại Thủy Nguyên.
Như người Hải Phòng vẫn nói: đất Thủy Nguyên, tiền để dành. Câu hỏi là bạn có đủ kiên nhẫn để chờ không.