Trong cuộc đua marathon bất động sản Việt Nam, những kẻ chạy nhanh nhất thường gục ngã giữa đường. Novaland từng là ngôi sao sáng nhất, giờ đang vật lộn với núi nợ. Vạn Thịnh Phát thì không cần nhắc lại. Còn Nam Long – cái tên nghe có vẻ "nhà quê" hơn – lại đang về đích với doanh thu Q3/2025 tăng gấp 4 lần cùng kỳ.
Tôi không biết đây là khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng mới, hay chỉ là đợt bàn giao tập trung tạo ảo giác. Nhưng có một con số khiến tôi phải dừng lại suy nghĩ: P/B forward 2025 của NLG chỉ 1.36x, trong khi trung bình 5 năm là 1.6x.
Thị trường đang định giá Nam Long rẻ hơn chính nó trong quá khứ. Câu hỏi là: thị trường đang sai, hay thị trường biết điều gì đó mà chúng ta chưa thấy?
Điểm rơi lợi nhuận hay ảo giác kế toán?
Doanh thu tăng gấp 4 lần nghe rất ấn tượng. Nhưng với bất động sản, con số này cần được đọc khác đi.
Ngành này ghi nhận doanh thu theo tiến độ bàn giao, không phải lúc ký hợp đồng. Một dự án bán hết từ 2022 có thể mới "nổ" doanh thu vào Q3/2025 khi hoàn thành xây dựng. Đây không phải tăng trưởng thực sự – đây là tiền cũ chảy về.
Điều quan trọng hơn là doanh số bán hàng mới (presales). Và ở đây, Nam Long có tin tốt: presales đạt kỷ lục. Nghĩa là không chỉ tiền cũ về, mà tiền mới cũng đang vào.
Biên lợi nhuận duy trì ở mức cao là dấu hiệu đáng chú ý. Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp BĐS phải bán tháo hàng tồn để trả nợ, việc giữ được margin cho thấy Nam Long không bị ép vào thế phải "xả hàng bằng mọi giá".
Tấm khiên xếp hạng A-
FiinRatings xếp hạng Nam Long ở mức A- với triển vọng ổn định. Trong ngành BĐS Việt Nam hiện tại, đây là thứ xa xỉ.
Xếp hạng này không chỉ là con dấu danh dự. Nó có ý nghĩa thực tế: Nam Long huy động vốn với lãi suất 8-12%, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung. Khi đối thủ phải vay với lãi suất 15-18% hoặc cao hơn, lợi thế chi phí vốn này trực tiếp chuyển thành lợi nhuận.
Tôi hay ví von: trong trận bão, không phải ai chạy nhanh nhất sẽ sống sót, mà là ai có mái nhà chắc nhất. Nam Long đang có mái nhà khá chắc.
Sở hữu nước ngoài đạt 47.29% – gần kịch room. Khối ngoại không phải lúc nào cũng đúng, nhưng họ thường làm bài tập về nhà kỹ hơn nhà đầu tư cá nhân. Thanh khoản khoảng 4 triệu cổ phiếu/phiên cũng đủ để vào ra không quá khó khăn.
Cơn gió ngược 2026
Đây là phần tôi lo ngại nhất.
Lãi suất huy động được dự báo tăng thêm 50 điểm cơ bản trong năm 2026. Nghe có vẻ nhỏ, nhưng với ngành BĐS, đây là cú đấm kép.
Thứ nhất, chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng. Dù Nam Long có lợi thế chi phí vốn thấp, lãi suất tăng vẫn ăn vào lợi nhuận.
Thứ hai, và quan trọng hơn, cầu mua nhà giảm. Người Việt mua nhà chủ yếu bằng tiền vay. Lãi suất tăng 0.5% có thể khiến khoản trả góp hàng tháng tăng vài triệu đồng – đủ để nhiều người hoãn quyết định mua.
Yuanta Securities đã cảnh báo về định giá. Sau đợt tăng nóng, áp lực điều chỉnh là có thật. Thị trường BĐS đang hồi phục, nhưng hồi phục có chọn lọc. Không phải ai cũng được cứu.
Vị thế trong cuộc chơi
Nam Long không phải ông lớn nhất, nhưng đang ở vị thế "vừa đủ".
Đủ lớn để có thương hiệu và khả năng huy động vốn tốt. Đủ nhỏ để không bị kẹt với những dự án khổng lồ khó tiêu hóa. Quỹ đất sạch là lợi thế trong bối cảnh pháp lý dự án BĐS vẫn còn nhiều rào cản.
So với các đối thủ đang vật lộn với nợ nần, Nam Long giống như người đi bộ đường dài đã mang đủ nước và thức ăn. Không hào nhoáng, nhưng có thể đi được xa.
Điều đáng chú ý là Chủ tịch Nam Long gần đây chuyển nhượng gần một nửa quyền mua cổ phiếu cho hai con trai. Đây có thể là kế hoạch kế thừa bình thường, hoặc là tín hiệu về niềm tin dài hạn vào công ty. Tôi nghiêng về cách hiểu thứ hai.
Bài toán GARP
Growth at Reasonable Price – tăng trưởng với giá hợp lý. Đây là cách tôi nhìn NLG.
P/B 1.36x so với trung bình lịch sử 1.6x cho thấy thị trường chưa định giá đầy đủ đợt bùng nổ lợi nhuận. Nhưng thị trường cũng có lý do để thận trọng: rủi ro lãi suất 2026 là có thật.
Nếu lãi suất không tăng mạnh như dự báo, NLG có thể là cơ hội. Nếu lãi suất tăng đúng như kịch bản xấu, đà tăng trưởng có thể bị chặn đứng.
Tôi sẽ theo dõi ba thứ trong quý tới: số liệu bàn giao Q4/2025, diễn biến lãi suất huy động đầu 2026, và tốc độ presales các dự án mới. Ba con số này sẽ cho biết Nam Long đang chạy marathon hay chỉ đang sprint.
Trong ngành BĐS Việt Nam, ai chờ được 3 năm thường thắng người chờ 3 tháng. Câu hỏi là: bạn đang mua NLG vì tin vào câu chuyện dài hạn, hay vì sợ lỡ đợt tăng ngắn hạn?