Có một cách kiếm tiền mà ai cũng biết nhưng ít ai muốn thừa nhận: bán đồ đi.
Bạn có thể bán chiếc xe cũ để trả nợ. Bán căn nhà thừa để có vốn làm ăn. Hoặc nếu bạn là Hodeco, bán luôn cả một dự án du lịch để ghi nhận lợi nhuận kỷ lục. 538 tỷ đồng trong Q3/2025 - con số đẹp nhất lịch sử công ty. Nhưng câu hỏi thực sự là: đây là nghệ thuật quản trị tài sản, hay dấu hiệu của sự bất lực trong kinh doanh cốt lõi?
Khi bán tài sản trở thành nguồn thu chính
Năm 2024, HDC lỗ thảm. Lợi nhuận giảm 49% so với năm trước. Doanh thu bất động sản Q3/2025 thậm chí còn giảm 87% so với cùng kỳ. Những con số này đáng lẽ phải khiến cổ phiếu chìm nghỉm.
Nhưng không. Giá HDC vẫn neo quanh 30.000 - 32.000 đồng. Lý do? Thị trường đang đặt cược vào thương vụ chuyển nhượng Khu du lịch Đại Dương.
Và họ đã đúng. Q3/2025, HDC ghi nhận 538 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế - gần như toàn bộ đến từ việc bán dự án này. Đây là tiền thật, không phải con số kế toán ảo. Nhưng đây cũng là tiền một lần (one-off), không lặp lại.
Tôi gọi đây là "nghịch lý của người bán đất": bạn giàu lên trên giấy, nhưng nghèo đi về tài sản. Mỗi dự án bán đi là một cơ hội tương lai không còn.
Quỹ đất - Lợi thế hay gánh nặng?
Điều khiến HDC khác biệt với nhiều doanh nghiệp BĐS khác là quỹ đất sạch tại Bà Rịa - Vũng Tàu. The Light City 49 hecta, Ngọc Tước II, Khu nhà ở Tây 3/2 - tất cả đều có giá vốn thấp, pháp lý tương đối rõ ràng.
Nhưng quỹ đất chỉ có giá trị khi bạn biến nó thành tiền. Và ở đây, HDC đang gặp vấn đề.
The Light City giai đoạn 1 đang bàn giao, nhưng tốc độ bán hàng chưa tạo được đột phá. Ngọc Tước II cũng vậy. Trong khi đó, các đối thủ như Nam Long (NLG) hay Khang Điền (KDH) đã có dòng tiền ổn định từ việc bán nhà, HDC vẫn phải dựa vào việc bán nguyên cả dự án để cứu báo cáo tài chính.
Đây là sự khác biệt giữa "có tài sản" và "biết kinh doanh tài sản".
Ai đang đặt cược vào HDC?
Một tín hiệu đáng chú ý: công ty vừa chia cổ tức 12% bằng cổ phiếu cho năm 2024. Với một năm lợi nhuận giảm gần một nửa, việc duy trì cổ tức cho thấy ban lãnh đạo tự tin vào dòng tiền từ thương vụ Đại Dương.
Thanh khoản cũng không tệ. Trung bình 2.65 triệu cổ phiếu/phiên trên tổng 178 triệu cổ phiếu lưu hành - đủ để các nhà đầu tư cá nhân vào ra thoải mái.
Nhưng tôi không thấy dấu hiệu nội bộ mua vào mạnh. Không có thông tin về cổ đông lớn tăng sở hữu. Điều này có thể hiểu được: khi lợi nhuận đến từ bán tài sản, người trong cuộc biết rõ đây là cú hích ngắn hạn, không phải sự chuyển mình dài hạn.
Bài toán định giá sau cú hích
Trước Q3/2025, P/E của HDC cao ngất ngưởng vì mẫu số (lợi nhuận 2024) quá thấp. Giờ đây, với 538 tỷ đồng lợi nhuận một quý, P/E forward sẽ giảm mạnh về mức "hấp dẫn" trên giấy.
Nhưng đây là cái bẫy mà nhiều nhà đầu tư sẽ mắc phải.
Nếu bạn định giá HDC dựa trên lợi nhuận Q3/2025, bạn đang định giá một công ty bán đất, không phải một công ty phát triển bất động sản. Hai thứ này có giá trị rất khác nhau.
Một công ty bán đất có thể kiếm tiền nhanh, nhưng không có tính lặp lại. Một công ty phát triển BĐS có thể chậm hơn, nhưng dòng tiền bền vững hơn. Thị trường thường trả giá cao hơn cho loại thứ hai.
Điều tôi sẽ theo dõi
Vùng giá 32.000 - 35.000 đồng là nơi áp lực chốt lời sẽ xuất hiện. Những ai mua từ đáy 2024 đã có lãi 30-40%, và họ sẽ muốn hiện thực hóa.
Câu hỏi quan trọng hơn: sau khi bán Đại Dương, HDC sẽ làm gì với tiền? Nếu họ dùng để phát triển The Light City giai đoạn tiếp theo và đẩy nhanh tiến độ bán hàng, đây là tín hiệu tích cực. Nếu họ tiếp tục tìm dự án khác để bán, đó là dấu hiệu mô hình kinh doanh cốt lõi vẫn chưa hoạt động.
Tôi cũng sẽ theo dõi tiến độ mở bán Khu nhà ở Tây 3/2. Đây là phép thử thực sự cho khả năng bán hàng của HDC trong điều kiện thị trường hiện tại.
Trong ngành bất động sản, có một quy luật bất thành văn: ai bán được nhà mới là người chiến thắng, ai chỉ bán được đất thì chỉ đang cầm cự. HDC đang ở đâu trong phổ này? Câu trả lời sẽ rõ trong 2-3 quý tới, khi hiệu ứng one-off từ Đại Dương phai nhạt và thị trường bắt đầu hỏi: "Rồi sao nữa?"