Bạn có bao giờ thấy một người đang kẹt cứng trong làn xe máy, bất ngờ bẻ lái sang làn ô tô không? Đôi khi họ thoát được. Đôi khi họ đâm thẳng vào đuôi xe tải.
CEO đang làm điều tương tự.
Con số 45% và câu hỏi "thật hay ảo"
45% — đó là mức tăng trưởng lợi nhuận 9 tháng đầu năm 2025 so với cùng kỳ. Con số này đẹp đến mức khiến tôi phải dừng lại và hỏi: Tiền này đến từ đâu?
Với 148 tỷ đồng lợi nhuận lũy kế, CEO đang cho thấy dấu hiệu hồi sinh sau những năm tháng đóng băng của thị trường BĐS. Biên lợi nhuận gộp được cải thiện, doanh thu tăng trưởng. Nhưng đây là điều khiến tôi lo ngại: một số nguồn cảnh báo rằng lợi nhuận này phụ thuộc nhiều vào hiệu quả tài chính hơn là hoạt động cốt lõi.
Nói cách khác, nếu bạn bỏ qua các khoản thu nhập tài chính, bức tranh có thể không còn rực rỡ như vậy.
Điều này không có nghĩa CEO đang "làm đẹp sổ sách". Nhưng nó có nghĩa là bạn cần theo dõi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chính (OCF) trong các quý tới. Nếu OCF không theo kịp lợi nhuận kế toán, đó là dấu hiệu cảnh báo.
Cuộc đổi làn sang KCN
Đây là phần thú vị nhất trong câu chuyện CEO.
Công ty đang thực hiện điều mà giới phân tích gọi là "Strategic Pivot" — chuyển dịch từ BĐS nghỉ dưỡng và nhà ở truyền thống sang Bất động sản Khu công nghiệp. Lý do? Làn sóng FDI đang đổ vào Việt Nam, và các doanh nghiệp cần đất để xây nhà máy.
Nếu bạn nhìn vào bức tranh vĩ mô, logic này có vẻ hợp lý. Chuỗi cung ứng toàn cầu đang dịch chuyển, Việt Nam là điểm đến hấp dẫn, và nhu cầu thuê đất công nghiệp tăng cao.
Nhưng đây là vấn đề: CEO đang đi muộn.
Những tay chơi lớn như Becamex, Kinh Bắc, hay Long Hậu đã chiếm lĩnh thị trường từ lâu. Họ có quỹ đất, có hạ tầng, có khách hàng. CEO đang cố gắng chen chân vào một cuộc chơi mà luật đã được viết bởi người khác.
Điều này không có nghĩa CEO sẽ thất bại. Nhưng nó có nghĩa là bạn cần đặt câu hỏi: Tiến độ bàn giao và cho thuê các dự án KCN mới như thế nào? Nếu không có câu trả lời rõ ràng trong 2-3 quý tới, câu chuyện "pivot" có thể chỉ là câu chuyện.
Ai đang cầm cổ phiếu này?
Tháng 10 vừa qua, CEO hoàn thành việc niêm yết thêm 27 triệu cổ phiếu từ cổ tức. Đây là động thái pha loãng, nhưng cũng là tín hiệu rằng công ty đang giữ tiền mặt thay vì chi trả cổ tức tiền mặt.
Điều đáng tiếc là tôi không tìm thấy dữ liệu rõ ràng về việc ban lãnh đạo hay cổ đông lớn có đang mua vào hay không. Trong một câu chuyện "recovery", đây là thông tin quan trọng. Nếu những người hiểu công ty nhất không đặt tiền của họ vào, bạn nên tự hỏi tại sao.
Thanh khoản cổ phiếu phụ thuộc vào biến động chung của thị trường — không có gì đặc biệt ở đây.
Định giá và khẩu vị rủi ro
Tôi không biết P/E chính xác của CEO là bao nhiêu, nhưng các nguồn đều cảnh báo rằng định giá đang ở mức "khá cao". Điều này có nghĩa là thị trường đã "price-in" một phần kỳ vọng phục hồi.
Nếu bạn mua CEO ở mức giá hiện tại, bạn đang đặt cược rằng: 1. Lợi nhuận sẽ tiếp tục tăng trưởng 2. Mảng KCN sẽ thành công 3. Biên lợi nhuận gộp sẽ duy trì đà cải thiện
Nếu bất kỳ điều nào trong số này không xảy ra, bạn có thể đang mua ở đỉnh của một đợt phục hồi ngắn hạn.
Điều tôi sẽ theo dõi
Thay vì đưa ra kết luận, tôi sẽ để lại ba câu hỏi mà bạn cần tự trả lời:
Một, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chính Q4/2025 có dương không? Nếu lợi nhuận tăng mà OCF âm, đó là cờ đỏ.
Hai, tiến độ các dự án KCN như thế nào? Có khách thuê chưa? Giá thuê ra sao so với đối thủ?
Ba, ban lãnh đạo có đang mua vào không? Nếu họ tin vào câu chuyện "pivot", họ nên đặt tiền của mình vào.
CEO đang cố gắng đổi làn. Có thể họ sẽ thoát được. Có thể họ sẽ đâm vào đuôi xe tải. Điều duy nhất tôi biết chắc là: đừng đặt cược nhiều hơn số tiền bạn sẵn sàng mất.